Gå till innehåll
  • svg_comments atlicons_arrow svg_facebook svg_linkedin svg_mail atlicons_menu svg_playsvg_search atlicons svg_twitter atlicons_facebook_f atlicons_login dlp-lrftag
    Lantbruk 30 april

    Gäller grannens kontrakt med förra ägaren?

     Eftersom avtalet vare sig tycks vara inskrivet vid Lantmäteriet, eller förbehåll härom gjordes när du köpte din fastighet, gäller inte avtalet om nyttjanderätt längre, skriver ATL:s expert Lisa Kylenfelt.
    Eftersom avtalet vare sig tycks vara inskrivet vid Lantmäteriet, eller förbehåll härom gjordes när du köpte din fastighet, gäller inte avtalet om nyttjanderätt längre, skriver ATL:s expert Lisa Kylenfelt. FOTO: Mostphotos/LRF Konsult

    Hej!

    År 2012 köpte vi en lantegendom. Under tidens gång har det uppkommit att det under förra ägaren styckades av en tomt där nuvarande granne byggt permanentboende. Grannen hade då (råkat) bygga ett uthus på min mark, det vill säga halva uthuset står på min mark. Det går alltså en rak linje från gränsrör till gränsrör genom uthuset. Det finns inget servitut inskrivet hos Lantmäteriet och vid köp upplystes heller inget om detta. Grannen säger att det finns ett kontrakt skrivet med förra ägaren om nyttjaderätt av biten, samt att det betalas en symbolisk summa om 500 kr/år. Är kontraktet giltigt? Eller bryts det automatiskt vid ny ägare? Grannen påstår att avtalet gäller 25 år framåt, vilket ska vara inskrivet i kontraktet.

    Med vänlig hälsning, Mathias

    Hej Mathias,

    och tack för frågan!

    Jag får många frågor om grannar som olovligen har byggt över gränsen. Jag vet inte om det beror på att det är vanligt förekommande, eller om det endast förekommer i undantagsfall men att de berörda då ofta ringer en jurist för konsultation?

    Ett nyttjanderättsavtal ger rätt för en person att på visst sätt använda någon annans fastighet. Denna rätt kan gälla hela, eller delar av, fastigheten och den är begränsad i tiden. Nyttjanderätt till fast egendom är bindande i högst 25 år inom detaljplanelagt område, och högst 50 år i övriga fall.

    Ett avtal om nyttjanderätt bryts inte automatiskt vid ny ägare. Om avtalet är inskrivet i fastighetsregistret innan den nye ägaren beviljas lagfart räcker inskrivningen för att den nya ägaren ska bli bunden av avtalet om nyttjanderätt. Om avtalet inte är inskrivet i fastighetsregistret måste säljaren meddela köparen om avtalet vid försäljningen av fastigheten, skriftligen eller muntligen, för att avtalet om nyttjanderätt ska gälla mot den nya ägaren.

    Eftersom avtalet vare sig tycks vara inskrivet vid Lantmäteriet, eller förbehåll härom gjordes när du köpte din fastighet, gäller inte avtalet om nyttjanderätt längre.

    Men: Det finns en risk för att grannen, när du försöker vräka hen, går till tingsrätten och åberopar sin rätt att få ha kvar huset med stöd av 3 kap 12 § jordabalken. I den paragrafen ges en rätt för den som har uppfört byggnad eller annan anläggning, på så sätt att den skjuter in på angränsande mark, att få ha kvar byggnaden till dess att den avlägsnas eller blir obrukbar – ett slags legalt tvångsservitut. Denna rättighet gäller dock endast den som har uppfört byggnaden över gräns av misstag, och endast i de fall där borttagande av byggnaden skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet för ägaren.

    Enligt förarbetena till jordabalken har bestämmelsen sin huvudsakliga betydelse för byggnader från en tid när möjligheterna att entydigt bestämma gränsers rätta läge var mindre än när man införde jordabalken 1972. I ditt fall verkar ju frågan gälla betydligt nyare bebyggelse. Fanns gränsrören på plats vid uppförandet av uthuset skulle det ju kunna tala emot att uppförandet har skett över gräns av misstag.

    Vad jag vet finns dock inga vägledande rättsfall från högsta instans om paragrafen, och utgången av en tvist om saken kan vara oklar. Som fastighetsägare som belastas av grannens byggnad så har du i alla fall rätt till ersättning för det intrång som anläggningen medför för dig om den inte avlägsnas.

    Hoppas att det löser sig.

    Lisa Kylenfelt, jurist på LRF Konsult

    Har du en fråga? Skicka den till juristen@atl.nu

    Relaterade artiklar

    Till toppen